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犬や猫と暮らす賃貸物件の退去時、原状回復費用でトラブルになるケースは少なくありません。特にペットによる повреждения（損傷）は、どこまでが故意・過失によるものなのか、経年劣化とどう区別するのかが曖昧になりがちです。今回は、畳の交換費用やロール網戸の修繕費など、具体的な事例を基に、どこまでが借主の負担となるのか、大家さんとの交渉術、そして訴訟リスクまで、徹底的に解説します。
東京都内で一人暮らしをしているAさん（30代女性）は、愛犬のポメラニアン「ポム」と一緒に暮らせる賃貸マンションを見つけ、1年間の契約で入居しました。ペット可の物件でしたが、ペット礼金は不要でした。Aさんはポムを家族の一員として大切にしており、室内での粗相対策として、和室の畳にはクッションフロアを敷いていました。
しかし、入居から半年後、ポムが畳の上で2度ほど粗相をしてしまうことがありました。Aさんはすぐに拭き取り、消臭剤を使用しましたが、畳にはシミが残ってしまいました。また、猫も飼育していたため、ロール網戸には猫の引っかき傷がついてしまいました。
そして、1年間の契約期間が満了し、Aさんが退去する際、大家さんから高額な原状回復費用を請求されたのです。
請求内容は以下の通りでした。
1. 和室の畳の交換費用：畳全体（5枚分）の交換費用
2. ロール網戸の修繕費用：5箇所分のロール網戸交換費用
Aさんは、畳のシミについては2枚分は自分の過失であると認めましたが、クッションフロアを敷いていたにも関わらず5枚分の畳の交換費用を請求されたこと、また、ロール網戸についても、実際に猫が開けたのは3箇所だったはずなのに5箇所分の費用を請求されたことに納得がいきませんでした。
Aさんは大家さんに連絡し、請求内容について説明を求めましたが、大家さんは「ペットを飼っていたのだから、それなりの負担は当然だ」と主張し、費用の減額に応じてくれませんでした。
途方に暮れたAさんは、インターネットで原状回復に関する情報を調べ、当サイトに相談を寄せました。
まず、原状回復義務とは、賃貸契約が終了した際に、借主が借りたときの状態に戻して物件を返還する義務のことです。
ただし、これはあくまで原則であり、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によれば、借主が負担するのは、通常の使用を超えるような、故意または過失、善管注意義務違反によって生じた повреждения（損傷）に限られます。
つまり、経年劣化や通常の使用による損耗については、借主は原状回復義務を負わないのです。
今回のケースにおける主な争点は以下の3点です。
1. 畳の交換費用は全額借主負担となるのか？
2. ロール網戸の修繕費用は全額借主負担となるのか？
3. 大家さんへの反論、立証責任はどちらにあるのか？
畳の повреждения（損傷）がペットの粗相によるものであることはAさんも認めていますが、問題は、クッションフロアを敷いていたにも関わらず、5枚分の畳の交換費用を請求されている点です。
この点について、ガイドラインでは、畳の повреждения（損傷）が一部にとどまる場合は、 повреждения（損傷）を受けた部分のみの交換費用を借主が負担するとされています。
しかし、 повреждения（損傷）が広範囲に及ぶ場合や、畳の構造上、一部の交換が困難な場合は、畳全体の交換費用を借主が負担することもあります。
今回のケースでは、Aさんがクッションフロアを敷いていたにも関わらず、5枚分の畳にシミが広がってしまった原因を特定する必要があります。
もし、クッションフロアの неисправность（不備）や、畳の材質の問題などが原因でシミが広がってしまったのであれば、借主の過失とは言えず、畳全体の交換費用を負担する必要はないと考えられます。
ただし、畳の повреждения（損傷）が借主の過失によるものである場合でも、畳の耐用年数を考慮する必要があります。
畳の耐用年数は一般的に5～6年程度とされており、入居期間が1年である今回のケースでは、畳の残存価値を考慮し、交換費用の全額ではなく、一部を負担することで合意できる可能性もあります。
ロール網戸の повреждения（損傷）が猫の引っかき傷によるものであることはAさんも認めていますが、問題は、実際に猫が開けたのが3箇所だったはずなのに、5箇所分の費用を請求されている点です。
この点について、Aさんは大家さんに対し、実際に повреждения（損傷）を受けた箇所が3箇所であることを具体的に説明し、5箇所分の費用の根拠を示すよう求めるべきです。
もし、大家さんが5箇所分の費用の根拠を示すことができない場合、Aさんは3箇所分の修繕費用のみを負担することで合意できる可能性があります。
また、ロール網戸の耐用年数も考慮する必要があります。
ロール網戸の耐用年数は一般的に5年程度とされており、入居期間が1年である今回のケースでは、ロール網戸の残存価値を考慮し、交換費用の全額ではなく、一部を負担することで合意できる可能性もあります。
今回のケースでは、畳のシミやロール網戸の повреждения（損傷）が、本当にAさんのペットによるものなのか、大家さんが立証する必要があります。
Aさんは、大家さんに対し、 повреждения（損傷）箇所の写真や、 повреждения（損傷）の原因を特定した ремонт（修理）業者の報告書など、客観的な証拠を示すよう求めることができます。
もし、大家さんが十分な証拠を示すことができない場合、Aさんは повреждения（損傷）の原因が特定できないとして、原状回復費用の支払いを拒否することも可能です。
Aさんは、今回のケースについて、以下の対応をとることをお勧めします。
1. 大家さんに対し、請求内容について書面で説明を求める。
2. 畳のシミやロール網戸の повреждения（損傷）について、大家さんに客観的な証拠を示すよう求める。
3. 畳の耐用年数やロール網戸の残存価値を考慮し、交換費用の減額交渉を行う。
4. 必要に応じて、消費者センターや弁護士などの専門機関に相談する。
大家さんとの交渉においては、感情的にならず、冷静に話し合うことが重要です。
まずは、ペットとの暮らしを理解してもらい、 повреждения（損傷）について真摯に謝罪することが大切です。
その上で、今回のケースにおける争点を明確にし、客観的な証拠に基づいて、合理的な解決策を提案しましょう。
例えば、「畳のシミについては、2枚分は自分の過失であると認めますが、クッションフロアを敷いていたにも関わらず5枚分の交換費用を請求されるのは納得できません。畳の耐用年数も考慮し、2枚分の交換費用と、残りの3枚分の частичное возмещение（一部補償）で合意できませんでしょうか」といった具体的な提案をすることで、大家さんも交渉に応じやすくなるはずです。
大家さんとの交渉がうまくいかない場合、最終的には訴訟という手段もあります。
しかし、訴訟には時間も費用もかかるため、できる限り避けたいものです。
訴訟を検討する前に、まずは弁護士に相談し、勝訴の見込みや費用などを確認することをお勧めします。
また、少額訴訟という、簡易的な裁判手続きを利用することもできます。
少額訴訟は、60万円以下の金銭の支払いを求める場合に利用できる手続きで、原則として1回の期日で審理が終結するため、時間や費用を抑えることができます。
今回は、犬と暮らす賃貸物件の退去時における原状回復トラブルについて解説しました。
ペットと暮らす賃貸物件では、どうしても повреждения（損傷）が発生しやすいため、入居時に契約内容をよく確認し、退去時の原状回復義務について理解しておくことが重要です。
また、日頃からペットのしつけや повреждения（損傷）対策を徹底し、退去時には大家さんと十分に話し合い、トラブルを未然に防ぐように心がけましょう。
今回の記事が、愛犬や愛猫との快適な賃貸生活を送るための一助となれば幸いです。
