DOGFRIENDLYでは、犬との素敵な物語・愛犬の写真を本に収め、半永久的に思い出を残す活動を行っています。
愛犬との「暮らし」にまつわる思い出を本にしませんか？出版にかかる費用は０円です。
たくさんの「愛犬との暮らし」の投稿が集まったら一冊の本になり、「国会図書館」に納品されます。
大家さんであるお母様が所有する一戸建ての賃貸契約についてのご相談ですね。1994年からの契約内容と現状にいくつかの相違点があり、どのように対応すべきか悩ましい状況、お察しいたします。特に犬との暮らしに関わる点、未払い賃料の問題、契約内容の変更など、一つずつ整理して、お母様が安心して対応できる方法を一緒に考えていきましょう。
結論から申し上げますと、改めて契約書を交わし、未払い賃料については内容証明郵便で請求を行うのが賢明です。ただし、感情的な対立を避け、円満な解決を目指すためのステップを踏むことが重要になります。
1994年当時の契約内容から、以下の点で状況が大きく変化しています。
犬の飼育：契約書には「動物を飼育する時は書面で承諾を得る事」とありますが、20年前から犬を2匹飼育しているにも関わらず、書面での承諾を得ていません。
乙の勤務先：乙は当時の勤務先から独立しており、連帯保証人の有効性が不明確です。
賃料：2016年に口頭で賃料を8万円から5万円に減額しています。
火災保険：甲1（お父様）から甲2（お母様）への引き継ぎがされておらず、火災保険が切れています。
これらの変更点は、契約内容と現状の間に大きな乖離を生じさせており、将来的なトラブルのリスクを高めます。例えば、犬が原因で近隣住民との間でトラブルが発生した場合、書面での承諾がないため、大家さんであるお母様の責任が問われる可能性も否定できません。
再契約にあたっては、犬との共生に関する条項を明確に定めることが重要です。具体的には、以下の点を盛り込むことを検討しましょう。
犬の種類と数：飼育している犬種と頭数を明記します。
飼育に関するルール：
散歩時のマナー：排泄物の処理、リードの着用などを義務付けます。
鳴き声対策：無駄吠えを抑制するための対策を求めます。
予防接種と健康管理：狂犬病予防接種や定期的な健康診断の実施を義務付けます。
損害賠償責任：犬が原因で発生した損害（物的損害、人身事故など）に対する賠償責任を乙に負わせることを明記します。
契約解除：上記ルールに違反した場合、契約を解除できる旨を定めます。
これらの条項を盛り込むことで、犬との共生に関するトラブルを未然に防ぎ、大家さんとしての権利を保護することができます。
未払い賃料については、内容証明郵便で請求を行うのが有効です。内容証明郵便とは、郵便局が文書の内容を証明するもので、相手に「いつ、どのような内容の文書を送ったか」を記録として残すことができます。
内容証明郵便を送ることで、乙に対して未払い賃料の支払いを求める意思表示を明確にし、時効の進行を一時的に停止させる効果も期待できます。
内容証明郵便には、以下の項目を記載しましょう。
差出人：甲2（お母様）の住所、氏名
宛先：乙の住所、氏名
件名：「未払い賃料のお支払いに関するご通知」など
本文：
賃貸契約の内容（契約日、物件の所在地、賃料など）
未払い賃料の金額と期間
延滞損害金の金額（日歩10銭で計算）
支払い期限
支払い方法（振込先口座など）
期限内に支払われない場合の措置（法的措置の検討など）
本文は、事実に基づいて具体的に記載することが重要です。感情的な表現や憶測は避け、冷静かつ客観的な文章を心がけましょう。
契約書に「賃貸料を乙が遅延した際は、日歩10銭の延滞損害金を支払う」と明記されている場合、延滞損害金を請求する権利があります。ただし、利息制限法には上限金利が定められており、日歩10銭（年利36.5%）は上限を超える可能性があります。
利息制限法の上限金利は、元本額に応じて以下の通りです。
元本10万円未満：年20%
元本10万円以上100万円未満：年18%
元本100万円以上：年15%
したがって、延滞損害金を請求する場合は、利息制限法の上限金利を超えない範囲で計算する必要があります。
内容証明郵便を送る際は、強硬な態度ではなく、円満な解決を目指す姿勢を示すことが大切です。例えば、以下のような文言を添えることを検討しましょう。
「長年お住まいいただいていることへの感謝の気持ちは変わりません。」
「今回の件は、契約内容の確認と今後の良好な関係のために、ご理解いただきたいと考えております。」
「ご事情によっては、分割払いなどのご相談にも応じますので、お気軽にご連絡ください。」
このような配慮を示すことで、乙との感情的な対立を避け、建設的な話し合いにつなげやすくなります。
Sさんは、お母様から相続したアパートの大家をしています。Sさんのアパートでも、長年住んでいる入居者がペット（犬）を無許可で飼育していることが発覚しました。
Sさんは、まず入居者と話し合い、ペット飼育の状況を確認しました。その結果、入居者は小型犬を1匹飼育しており、近隣住民からの苦情は出ていないことがわかりました。
Sさんは、入居者に対して、ペット飼育に関する契約書を作成することを提案しました。契約書には、犬の種類、数、飼育に関するルール、損害賠償責任などを明記しました。
また、Sさんは、入居者に対して、ペット飼育に関する費用（ペット共生費）を月額5,000円徴収することを伝えました。入居者は、ペット共生費を支払うことに同意し、契約書に署名しました。
Sさんの事例からわかるように、入居者とのコミュニケーションを密にし、お互いの立場を理解することが、円満な解決につながることがあります。
今回のケースは、法的な問題や不動産に関する専門知識が必要となる場合があります。必要に応じて、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することも検討しましょう。
弁護士に相談すれば、法的な観点から最適な解決策をアドバイスしてもらえます。また、不動産鑑定士に相談すれば、未払い賃料の評価や不動産の価値に関する客観的な意見を聞くことができます。
お母様は現在69歳で、お住まいの場所も1000km程離れているとのことですので、今回の件を一人で対応するのは大変かもしれません。
妹さんと協力して、お母様をサポートする体制を構築しましょう。例えば、以下のような役割分担を検討してみてはいかがでしょうか。
長女（相談者）：情報収集、専門家への相談、書類作成
次女（妹）：お母様の精神的なサポート、現地での対応（必要に応じて）
姉妹で協力することで、お母様の負担を軽減し、スムーズな問題解決につなげることができます。
今回の相談では、犬との共生、未払い賃料、契約内容の変更など、複数の課題が絡み合っています。
まずは、契約書の再締結に向けて、乙との話し合いを進めましょう。その際は、犬との共生に関する条項を明確に定め、未払い賃料の支払いについても合意を得ることが重要です。
未払い賃料の請求については、内容証明郵便で請求を行うのが有効ですが、感情的な対立を避け、円満な解決を目指す姿勢を示すことが大切です。
必要に応じて、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することも検討しましょう。
そして、何よりも、お母様への負担を軽減するために、姉妹で協力してサポート体制を構築することが重要です。
これらのステップを踏むことで、今回の問題を円満に解決し、お母様が安心して大家業を続けられるようにサポートしていきましょう。
