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分譲賃貸に出していたマンションで、入居者がペットを無断で飼育し、さらに備え付けのエアコンを無断で撤去してしまった、というご相談ですね。これは大家さんにとって、非常に頭の痛い問題です。
結論から申し上げますと、賃貸会社の対応は必ずしも十分とは言えません。無断でのペット飼育とエアコンの撤去は、契約違反にあたる可能性が高く、適切な対応を取ることで、大家さんの権利を守ることができます。
今回は、この問題に対する具体的な解決策と、今後の対策について詳しく解説していきます。
今回のケースは、分譲賃貸における無断ペット飼育とエアコン撤去という、二つの問題が絡み合っています。それぞれの問題について、具体的にどのような対応を取るべきか、詳しく見ていきましょう。
まず、無断でのペット飼育についてです。契約書や重要事項説明書にペット飼育に関する条項が明記されているにも関わらず、入居者がそれを無視してペットを飼育していた場合、これは明らかな契約違反となります。
しかし、今回のケースでは、入居者が既に退去しているため、事後的な対応となります。
賃貸会社からは「後の祭りで、実家から犬が遊びに来てただけと言われるだろうから、リフォーム代として幾らかいただきましょう」という提案があったとのことですが、これは必ずしも最善の策とは言えません。
なぜなら、無断ペット飼育によって、部屋に臭いや汚れが残っている可能性があるからです。特に犬の場合、壁や床に臭いが染み付いてしまうことがあります。
このような場合、まずは専門業者に依頼して、部屋のクリーニングと消臭を行うことをお勧めします。その上で、クリーニング費用や消臭費用、さらにペットによって発生した損害（壁や床の傷など）を入居者に請求することを検討しましょう。
ただし、入居者が「実家から犬が遊びに来ていただけ」と主張した場合、立証が難しい場合があります。そのため、証拠となる写真や動画、または近隣住民の証言などを集めることが重要です。
また、賃貸会社が「リフォーム代として幾らかいただきましょう」と提案している点も気になります。リフォームは、通常、経年劣化による修繕として大家さんが負担するものです。無断ペット飼育による損害をリフォーム代に含めてしまうと、入居者への請求が曖昧になってしまう可能性があります。
そのため、無断ペット飼育による損害と、経年劣化による修繕を明確に区別し、それぞれの費用を আলাদাに算出することが重要です。
次に、エアコンの無断撤去についてです。重要事項説明書にエアコンが備え付けとして記載されているにも関わらず、入居者がそれを無断で撤去し、引っ越し先に運んでしまった場合、これは窃盗罪に該当する可能性もあります。
エアコンは大家さんの所有物であり、入居者が勝手に処分したり、持ち去ったりすることは許されません。
この場合、まずは入居者に対して、エアコンを元通りに戻すよう要求することが重要です。もし、入居者がエアコンを戻すことを拒否した場合、またはエアコンが破損してしまった場合は、エアコンの購入費用相当額を請求することができます。
また、エアコンの撤去によって、壁に穴が開いたり、配管が損傷したりした場合、その修繕費用も入居者に請求することができます。
ただし、エアコンの撤去から時間が経過している場合、入居者が「撤去した覚えはない」と主張する可能性があります。そのため、証拠となる写真や動画、または管理人の証言などを集めることが重要です。
今回のケースでは、賃貸会社の対応にも疑問が残ります。賃貸会社は、大家さんから委託を受けて、賃貸物件の管理・運営を行っています。そのため、入居者の契約違反に対して、適切な対応を取る義務があります。
しかし、今回のケースでは、賃貸会社が「後の祭りで、実家から犬が遊びに来てただけと言われるだろうから、リフォーム代として幾らかいただきましょう」という安易な提案をしていることから、その対応が十分とは言えません。
大家さんは、賃貸会社に対して、今回の問題に対する具体的な対応策を提示するよう求めるべきです。また、賃貸会社の対応に不満がある場合は、契約の見直しや、他の賃貸会社への変更も検討しましょう。
上記のケーススタディを踏まえ、大家さんが具体的にどのようなステップを踏むべきか、以下にまとめました。
1. 証拠の収集:
無断ペット飼育の証拠（写真、動画、近隣住民の証言など）
エアコンが備え付けであったことを示す書類（重要事項説明書、契約書など）
エアコン撤去後の部屋の状態を示す写真
2. 入居者への連絡:
無断ペット飼育とエアコン撤去について、入居者に事実確認を行う
エアコンの返却、または購入費用相当額の支払いを求める
無断ペット飼育による損害賠償を請求する旨を伝える
3. 内容証明郵便の送付:
上記の内容を記載した内容証明郵便を、入居者に送付する
内容証明郵便を送付することで、請求の意思表示を明確にする
4. 専門家への相談:
弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談し、法的アドバイスを受ける
必要に応じて、訴訟や調停などの法的手段を検討する
5. 賃貸会社との連携:
賃貸会社に今回の問題に対する具体的な対応策を提示するよう求める
賃貸会社の対応に不満がある場合は、契約の見直しや、他の賃貸会社への変更を検討する
過去には、無断ペット飼育とエアコン撤去の問題で、大家さんが適切な対応を取り、損害賠償を勝ち取った事例もあります。
例えば、Aさんは、分譲賃貸に出していたマンションで、入居者が無断で猫を飼育していることを発見しました。Aさんは、すぐに賃貸会社に連絡し、入居者にペット飼育の中止を求めましたが、入居者はそれを無視しました。
そこで、Aさんは、弁護士に相談し、内容証明郵便を送付しました。内容証明郵便には、ペット飼育の中止と、損害賠償を請求する旨が記載されていました。
その後、Aさんは、入居者との間で話し合いを行い、最終的に、入居者はペットを退去させ、Aさんに損害賠償金を支払うことで合意しました。
Aさんは、弁護士に相談し、適切な対応を取ったことで、自身の権利を守ることができました。
今回の問題を防ぐためには、契約時に以下の点に注意することが重要です。
ペット飼育に関する条項を明確に記載する
エアコンなどの備え付け設備を明確に記載する
入居審査を厳格に行う
定期的な巡回を行う
また、入居者とのコミュニケーションを密にすることも重要です。入居者の様子を把握し、問題が発生した場合は、早期に対応することで、トラブルを未然に防ぐことができます。
今回は、分譲賃貸における無断ペット飼育とエアコン撤去という問題について解説しました。
これらの問題は、大家さんにとって大きな負担となりますが、適切な対応を取ることで、自身の権利を守ることができます。
今回の記事が、大家さんの皆様にとって、少しでもお役に立てれば幸いです。
