この状況、本当に困りますよね。S不動産の対応も無責任で、大家さんの立場を全く考えていないように感じます。今回は、このようなペット不可物件での無断飼育が発覚した場合の対処法について、具体的なステップと法的根拠、そして感情的な側面も含めて、徹底的に解説していきます。

結論：毅然とした対応で、ペット飼育の中止、または契約解除を目指しましょう

まず、結論からお伝えします。ペット不可の契約を破って無断で犬を飼育している場合、契約違反として、ペット飼育の中止を求め、それでも改善が見られない場合は、契約解除も視野に入れることができます。 ただし、感情的に事を進めるのではなく、法律と契約に基づいて、冷静かつ毅然とした態度で対応することが重要です。

ケーススタディ

今回は、都内で賃貸マンションを所有する大家、Aさんのケースを参考に、具体的な対処法を見ていきましょう。Aさんのマンションでも、今回の質問者さんと同様に、ペット不可の契約で入居したBさんが、内緒で小型犬を飼育していることが発覚しました。Aさんは、当初穏便に済ませようとしましたが、Bさんは全く聞く耳を持たず、最終的には訴訟も辞さない構えとなりました。

Aさんは、弁護士Cに相談し、以下のステップで問題を解決しました。

1. 証拠収集： まず、Bさんが犬を飼育している証拠を集めました。具体的には、マンションの他の住人からの証言、犬の鳴き声が聞こえる時間帯の記録、そしてBさんの部屋から犬を連れて散歩に出かける写真などを集めました。
2. 内容証明郵便の送付： 次に、弁護士C名で、Bさんに対し、契約違反によるペット飼育の中止を求める内容証明郵便を送付しました。内容証明郵便は、相手に確実に通知したという証拠が残るため、後々の訴訟に備える上で非常に重要です。
3. 話し合い（交渉）： 内容証明郵便を送付後、Bさんと話し合いの場を設けました。Aさんは、弁護士Cと共に、Bさんに対し、契約内容と違反の事実を改めて説明し、ペット飼育の中止を求めました。
4. 訴訟の提起： Bさんは、Aさんの要求を拒否し、ペット飼育を続ける姿勢を示しました。そのため、Aさんは、弁護士Cと共に、Bさんに対し、契約解除と損害賠償を求める訴訟を提起しました。

裁判の結果、Aさんは勝訴し、Bさんはペットの飼育を中止し、Aさんに損害賠償金を支払うことになりました。Aさんのケースは、無断ペット飼育問題の解決には、法的手段も辞さない覚悟が必要であることを示しています。

なぜ、S不動産は無責任な対応をしたのか？

今回のケースで問題なのは、S不動産の対応です。本来、S不動産は、大家さんの代理として、入居者との契約を管理し、問題が発生した場合には、適切な対応をする義務があります。しかし、S不動産は、入居者の言い分を鵜呑みにし、大家さんに不利な条件を提示するなど、明らかに義務を怠っています。

S不動産がこのような対応をした理由としては、以下の点が考えられます。
入居者との関係悪化を避けたい： S不動産は、入居者からの苦情やクレームを避けたいと考えている可能性があります。入居者との関係が悪化すると、退去につながり、新たな入居者を探す手間が増えるためです。
訴訟リスクを避けたい： S不動産は、訴訟に巻き込まれることを避けたいと考えている可能性があります。訴訟には、時間と費用がかかり、S不動産にとって大きな負担となります。
知識不足・経験不足： S不動産の担当者が、ペット不可物件での無断飼育問題に関する知識や経験が不足している可能性があります。

いずれにしても、S不動産の対応は、大家さんにとって不利益であり、改善を求める必要があります。

今すぐできる！具体的な対処ステップ

さて、今回の質問者さんが、今すぐできる具体的な対処ステップを以下にまとめました。

1. 契約書の再確認： まず、S不動産との契約書を再確認し、S不動産の義務と責任範囲を明確にしましょう。特に、ペット不可に関する条項、そしてS不動産の責任範囲について、しっかりと確認してください。
2. S不動産への抗議： S不動産に対し、今回の対応に対する抗議をしましょう。具体的には、S不動産の担当者に電話またはメールで連絡し、今回の問題点と改善策を明確に伝えましょう。その際、言った言わないの水掛け論にならないよう、記録を残すことをお勧めします。
3. 内容証明郵便の送付（S不動産宛）： S不動産の対応が改善されない場合は、S不動産に対し、内容証明郵便を送付しましょう。内容証明郵便には、S不動産の義務違反と、それによって被った損害を明記し、改善を求める内容を記載します。
4. 入居者への通知： 入居者に対し、ペット飼育の中止を求める通知を送りましょう。この通知は、内容証明郵便で送ることをお勧めします。通知には、契約違反の事実、ペット飼育の中止期限、そして期限内に中止しない場合は、契約解除も検討することを明記します。
5. 弁護士への相談： 必要に応じて、弁護士に相談しましょう。弁護士は、法律の専門家として、今回の問題解決に向けたアドバイスやサポートをしてくれます。また、訴訟になった場合には、代理人として対応してくれます。

知っておくべき法的根拠

今回の問題は、民法上の契約違反に該当します。民法では、契約当事者は、契約内容を遵守する義務があります。ペット不可の契約で入居した入居者が、無断でペットを飼育することは、契約違反であり、大家さんは、契約解除を求めることができます（民法541条）。

また、ペットの飼育によって、部屋が汚損したり、悪臭が発生したりした場合は、大家さんは、入居者に対し、損害賠償を請求することができます（民法415条）。

感情的な落とし穴に注意！

今回の問題は、感情的になりやすい問題です。しかし、感情的に事を進めてしまうと、事態が悪化する可能性があります。例えば、入居者に対し、怒鳴ったり、脅したりすると、入居者との関係が悪化し、話し合いが難しくなります。また、S不動産に対し、感情的な言葉で抗議すると、S不動産が問題を解決しようとしなくなる可能性があります。

そのため、今回の問題解決にあたっては、冷静さを保ち、客観的な事実に基づいて行動することが重要です。

まとめ：諦めずに、専門家の力を借りて解決を目指しましょう

今回の問題は、解決に時間と労力がかかるかもしれませんが、諦めずに、一つ一つステップを踏んで解決を目指しましょう。必要に応じて、弁護士や不動産鑑定士などの専門家の力を借りることも検討しましょう。

今回のケースが、他の大家さんの参考になれば幸いです。