ご心痛お察しいたします。お父様が亡くなられ、お母様が家の管理を引き継ぐことになり、さらに借主が約束を破って多数の犬を飼育しているとなると、不安でいっぱいになるのは当然です。今回は、この状況を打開し、お母様が安心して賃貸経営を行えるようにするための具体的なステップと、犬との共生を考慮した賃貸管理のポイントを解説します。

まずは結論！弁護士と不動産管理会社への相談が不可欠です

結論から申し上げますと、弁護士と不動産管理会社に相談することが最も重要です。
弁護士: 法的な観点から、契約の見直しや強制的な契約締結、立ち退きなどの可能性についてアドバイスをもらいましょう。
不動産管理会社: 実際の管理業務を委託し、入居者との交渉や家賃設定、トラブル対応などを代行してもらうことで、お母様の負担を軽減できます。

なぜ弁護士と不動産管理会社への相談が必要なのか？

1. 法的な保護: 口約束だけの契約は、法的に不安定です。契約内容を明確にし、お母様を法的に保護する必要があります。
2. トラブル回避: 多頭飼育は、近隣住民とのトラブルや建物の損傷につながる可能性があります。事前に対応策を講じることで、トラブルを未然に防ぐことができます。
3. 精神的な負担軽減: 不安や心配事を専門家に相談することで、精神的な負担を軽減し、安心して賃貸経営を行うことができます。

ケーススタディ：Aさんの事例

Aさんは、ご両親が所有する賃貸物件を引き継ぎましたが、入居者がペット不可の契約にも関わらず、無許可で大型犬を飼育していることが判明しました。Aさんは、まず弁護士に相談し、契約違反であることを確認。次に、不動産管理会社に依頼し、入居者との交渉を代行してもらいました。結果、入居者は犬を手放すか、退去するかを選択することになり、最終的には退去を選択。Aさんは、その後、ペット可の物件として改めて募集し、犬好きの入居者を見つけることができました。

具体的な対応策：5つのステップ

1. 現状の把握: まずは、現状を正確に把握しましょう。
犬の数と種類
建物の状況（損傷の有無）
近隣住民からの苦情の有無
家賃の滞納状況
2. 証拠の収集: 口約束だけでなく、客観的な証拠を集めることが重要です。
写真や動画
近隣住民からの証言
過去の家賃支払い記録
3. 弁護士への相談: 収集した証拠をもとに、弁護士に相談し、法的なアドバイスをもらいましょう。
契約の見直し
契約解除の可能性
損害賠償請求の可能性
4. 不動産管理会社への相談: 不動産管理会社に相談し、管理業務の委託について検討しましょう。
入居者との交渉
家賃設定の見直し
トラブル対応
5. 契約の見直し: 弁護士と不動産管理会社のアドバイスをもとに、契約内容を見直しましょう。
ペットに関する条項の明確化（種類、数、大きさなど）
修繕義務の範囲
連帯保証人の設定

犬との共生を考慮した賃貸管理のポイント

1. ペット可物件としての差別化: 犬好きの入居者にとって魅力的な物件にするために、以下のような工夫をしましょう。
ドッグランの設置
ペット専用の足洗い場
滑りにくい床材の使用
消臭・抗菌効果のある壁材の使用
2. ペット飼育に関するルールの明確化: トラブルを避けるために、ペット飼育に関するルールを明確化しましょう。
飼育できる犬の種類と大きさ
散歩時のマナー
騒音対策
共用部分の利用ルール
3. 家賃設定の見直し: ペット可物件は、一般的な物件よりも家賃を高く設定できる可能性があります。
近隣のペット可物件の家賃相場を調査
ペットによる損傷のリスクを考慮
ペット関連設備の費用を考慮

よくある質問

Q: 契約を結び直す際、相手が拒否したらどうすればいいですか？

A: 弁護士に相談し、法的な手続きを検討しましょう。内容証明郵便を送付したり、調停を申し立てたりする方法があります。
Q: 家賃の値上げは可能ですか？

A: 契約内容や地域の家賃相場、ペット飼育の状況などを考慮して、不動産管理会社と相談しながら慎重に検討しましょう。
Q: 多頭飼育による建物の損傷が心配です。

A: 定期的な点検を行い、必要に応じて修繕を行いましょう。また、入居者に対して、損傷箇所の修理費用を請求することも可能です。

まとめ

今回のケースは、法的な知識や交渉術が必要となる複雑な問題です。弁護士と不動産管理会社という専門家を味方につけ、一歩ずつ解決に向けて進んでいきましょう。お母様が安心して賃貸経営を行えるよう、心から応援しています。