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「まさか、うちの物件で犬を飼っていたなんて…」
海外赴任から帰国されたAさんの落胆ぶりは、電話口からもひしひしと伝わってきました。Aさんは、赴任中に自宅を賃貸に出していたのですが、なんと、契約で禁止していたペット、それも犬を、入居者が無断で飼育していたというのです。
今回は、Aさんのように「ペット不可」の賃貸物件で無断飼育が発覚した場合、どのように対応すべきか、慰謝料請求は可能なのか、弁護士である私が徹底的に解説します。
まず、大前提として、「ペット不可」の契約で犬を無断で飼育することは、明らかな契約違反です。
賃貸借契約は、貸主と借主の合意に基づいて成立するものであり、契約内容は両者を拘束します。ペット禁止条項は、物件の維持管理や他の入居者への配慮などを目的として設けられることが多く、借主はこれを遵守する義務があります。
しかし、残念ながら、Aさんのように無断でペットを飼育する入居者は後を絶ちません。
このような場合、まずは証拠を確保することが重要です。
具体的には、以下のようなものが有効です。
近隣住民の証言: 飼育を目撃した、鳴き声を聞いたなど、具体的な証言を記録する。
写真や動画: 犬の姿、散歩の様子、ペット用品などを撮影する。
動物病院の記録: 領収書や診察券など、飼育を裏付けるものを保管する。
不動産会社の報告書: 状況を説明し、対応を記録してもらう。
Aさんの場合、ご近所への挨拶回りが、結果的に犬の無断飼育判明につながったのは不幸中の幸いでした。
これらの証拠は、後々の交渉や訴訟において、非常に重要な役割を果たします。
Aさんのケースでは、管理を委託していた不動産会社の対応が鈍いことも問題です。
管理会社は、賃貸借契約に基づき、物件の管理・運営を行う義務があります。契約違反の事実を把握した場合、速やかに借主に対して是正を求め、適切な対応を取る必要があります。
まずは、Aさんと管理会社との間で締結した管理委託契約書を確認しましょう。管理会社の義務範囲や、違反時の対応について、具体的な記載があるはずです。
もし、管理会社の対応が不十分である場合は、書面で改善を求めることをおすすめします。内容証明郵便を利用すれば、証拠として残すことができます。
管理会社の対応が改善されない場合は、他の管理会社への変更も検討しましょう。
証拠を揃え、管理会社の対応を確認したら、いよいよ借主との交渉開始です。
感情的にならず、冷静に話し合いを進めることが重要です。
まずは、無断飼育の事実を確認し、契約違反であることを明確に伝えましょう。そして、以下の点について、具体的な要求を伝えます。
ペットの飼育中止: 即時、または期限を設けて、ペットの飼育を中止させる。
原状回復費用: 犬の飼育によって発生した損害（臭い、傷など）の修繕費用を請求する。
慰謝料: 精神的な苦痛に対する慰謝料を請求する。
Aさんの場合、お子さんの咳の原因が犬との関連性が不明なものの、健康被害も懸念されるため、その点も考慮して交渉を進める必要があります。
交渉の際には、弁護士に相談することをおすすめします。法的な観点からアドバイスを受け、適切な交渉戦略を立てることができます。
慰謝料の金額は、具体的な状況によって大きく異なります。
一般的には、以下のような要素が考慮されます。
無断飼育の期間: 長期間にわたるほど、慰謝料は高くなる傾向がある。
物件への損害: 臭いや傷など、損害が大きいほど、慰謝料は高くなる傾向にある。
精神的な苦痛: 飼育によって精神的な苦痛を受けた場合、慰謝料が認められる可能性がある。
借主の態度: 誠意のない態度や、反省の色が見られない場合、慰謝料が高くなる可能性がある。
過去の判例などを参考に、弁護士と相談しながら、適切な金額を算定しましょう。
Aさんのケースでは、月々の賃料が20万円強であること、敷金が2ヶ月分預かっていることなどを考慮すると、数十万円程度の慰謝料が認められる可能性もあります。
ただし、あくまで目安であり、具体的な金額は、個別の事情によって異なります。
話し合いによる解決が難しい場合は、法的手段も視野に入れる必要があります。
具体的には、以下のような方法が考えられます。
内容証明郵便: 契約解除と損害賠償請求を通知する。
民事調停: 裁判所を介して、話し合いによる解決を目指す。
訴訟: 裁判所に訴え、判決によって解決を図る。
訴訟は、時間と費用がかかるため、最終的な手段として検討しましょう。
Aさんの場合、弁護士に依頼し、訴訟を見据えた交渉を行うことで、借主が態度を軟化させ、和解に至る可能性もあります。
今回のケースでは、Aさんが泣き寝入りする必要は全くありません。
「ペット不可」の契約に違反した借主には、損害賠償責任があります。
まずは、弁護士に相談し、具体的な対応についてアドバイスを受けましょう。
弁護士は、証拠収集のサポート、交渉の代行、訴訟手続きなど、あらゆる面であなたの力になってくれます。
Aさんのように、海外赴任中に無断飼育されていた場合、損害の立証が難しいケースもあります。しかし、弁護士のサポートがあれば、適切な証拠を収集し、最大限の賠償金を獲得できる可能性があります。
最後に、無断飼育を防ぐための対策についてご紹介します。
契約書の見直し: ペット禁止条項を明確化し、違反時の罰則を明記する。
入居審査の徹底: ペットの飼育状況について、入居希望者に確認する。
定期的なチェック: 入居者の承諾を得て、定期的に物件を訪問し、状況を確認する。
近隣住民との連携: 異常があれば、すぐに連絡してもらうようお願いする。
これらの対策を講じることで、無断飼育のリスクを大幅に減らすことができます。
Aさんのケースを教訓に、今後の賃貸経営に役立てていただければ幸いです。
まとめ
「ペット不可」物件での無断飼育は、契約違反であり、損害賠償請求の対象となります。泣き寝入りせず、弁護士に相談し、適切な対応を取りましょう。
今回の記事が、Aさん、そして同じような悩みを抱える大家さんの助けになれば幸いです。
