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賃貸経営をしていると、様々なトラブルに遭遇することがありますよね。中でも、契約違反を繰り返す入居者への対応は、オーナー様にとって大きな悩みの種です。今回のケースは、無断での同居、犬の飼育、窃盗容疑での逮捕、騒音、ゴミ問題、共用部分の破損と、問題が山積みの状態。しかも、相手は外国人の方ということで、言葉や文化の違いから、対応がさらに難しくなっているかもしれません。
この記事では、このような状況で、オーナー様がどのように対応すべきか、法的観点も踏まえて詳しく解説します。強制退去は最終手段ですが、状況によっては検討せざるを得ない場合もあります。ぜひ、最後まで読んで、今後の対応の参考にしてください。
結論から言うと、今回のケースでは、裁判で勝訴し、強制退去を認められる可能性は高いと考えられます。ただし、そのためには、しっかりと証拠を揃え、法的手続きに沿って進める必要があります。以下に、具体的な対応策をまとめました。
まず、今回のケースで問題となっている行為が、賃貸借契約のどの条項に違反しているのかを明確にしましょう。
無断同居：賃貸借契約では、同居人の人数や氏名を届け出る義務が定められていることが一般的です。無断で同居させた場合、契約違反となります。
無断での犬の飼育：ペット禁止の物件で犬を飼育した場合、明らかな契約違反です。
騒音：深夜の騒音は、他の入居者の迷惑になるだけでなく、賃貸借契約に定められた「平穏に生活する義務」に違反する可能性があります。
ゴミ問題：共用部分へのゴミの放置は、美観を損ねるだけでなく、衛生上の問題も引き起こします。これも契約違反に該当する可能性があります。
共用部分の破損：共用部分を破損した場合、原状回復義務が生じます。修理費用を支払わない場合、債務不履行となります。
これらの契約違反の事実を、具体的に記録しておくことが重要です。日付、時間、場所、状況などを詳細に記録し、写真や動画などの証拠も残しておきましょう。
契約違反の事実が確認できたら、内容証明郵便で催告書を送付します。催告書には、以下の内容を記載します。
契約違反の内容（具体的な行為、違反条項）
改善を求める内容（犬の飼育をやめる、騒音を止める、ゴミを撤去する、修理費用を支払うなど）
改善期限
期限内に改善されない場合、契約解除および強制退去の手続きを行う旨
内容証明郵便で送付することで、相手に催告した事実を証明することができます。これは、裁判になった場合に重要な証拠となります。
強制退去の手続きは、法的知識が必要となるため、弁護士に相談することをおすすめします。弁護士は、以下のサポートをしてくれます。
証拠の収集方法のアドバイス
催告書の作成
裁判手続きの代行
強制執行の手続き
弁護士に依頼することで、法的に有利な状況で手続きを進めることができます。
催告書を送付しても、相手が改善しない場合は、契約解除通知を送付します。契約解除通知には、以下の内容を記載します。
契約解除の理由（契約違反の内容）
契約解除日
退去期限
期限内に退去しない場合、強制執行の手続きを行う旨
契約解除通知も、内容証明郵便で送付することが重要です。
契約解除通知を送付しても、相手が退去しない場合は、明け渡し訴訟を提起します。明け渡し訴訟とは、裁判所に建物の明け渡しを求める訴訟のことです。
訴訟では、契約違反の事実を証明するために、証拠を提出する必要があります。証拠としては、以下のようなものが挙げられます。
賃貸借契約書
催告書
契約解除通知
違反行為の写真や動画
近隣住民からの苦情
警察の出動記録
裁判所は、これらの証拠に基づいて、明け渡しの可否を判断します。
明け渡し訴訟で勝訴判決を得ても、相手が任意に退去しない場合は、強制執行の手続きを行います。強制執行とは、裁判所の執行官が、強制的に建物の明け渡しを行う手続きのことです。
強制執行には、費用がかかりますが、最終的には確実に建物を明け渡してもらうことができます。
今回のケースでは、相手が外国人であるという点が、通常のケースと異なる点です。外国人に対して強制退去の手続きを行う場合、以下の点に注意する必要があります。
言葉の問題：相手が日本語を理解できない場合、翻訳者を立てる必要があります。
文化の違い：相手の文化によっては、日本の法律や習慣を理解していない場合があります。丁寧に説明する必要があります。
在留資格：相手が不法滞在者である場合、入国管理局に通報する必要があります。
今回のケースでは、すでに相手を入国管理局に通報しているとのことですので、その点は問題ありません。
強制退去は、オーナー様にとっても精神的、経済的な負担が大きい手続きです。可能であれば、強制退去以外の選択肢も検討してみましょう。
話し合い：相手と直接話し合い、自主的な退去を促す。
立退料の支払い：立退料を支払うことで、自主的な退去を促す。
第三者の介入：不動産会社や弁護士などの第三者に間に入ってもらい、話し合いを仲介してもらう。
これらの選択肢を検討することで、円満な解決を目指すことができるかもしれません。
今回のケースは、契約違反が多岐にわたり、状況も深刻であるため、強制退去も視野に入れる必要があるでしょう。しかし、強制退去は最終手段です。まずは、相手との話し合いを試み、それでも改善が見られない場合は、弁護士に相談し、法的手続きに沿って進めることをおすすめします。
今回の記事が、オーナー様のお役に立てれば幸いです。
