犬との暮らしは喜びと癒しをもたらしますが、賃貸物件においては、ルールを守ることが重要です。今回のケースのように、借主が契約に違反して無断で犬を飼育し、退去時に原状回復費用や違約金を支払わないというトラブルは、決して珍しくありません。しかも、不動産会社が介入を拒否しているとなると、不安も大きいことでしょう。

そこで今回は、犬の無断飼育による賃貸トラブルについて、以下のポイントを解説します。

1. 現状の整理と確認： 契約内容、犬の飼育状況、損害額などを明確にする
2. 弁護士に相談すべきケース： 損害額が大きい、相手が交渉に応じないなど
3. 弁護士に相談しない場合の対応： 自分でできること（証拠収集、内容証明郵便など）
4. 今後の対策： 契約書の条項見直し、ペット可物件への転換など

これらの情報を基に、ご自身の状況に合わせた最適な解決策を見つけ、安心して犬と暮らせる環境を取り戻しましょう。

ケーススタディ

【事例】突然の犬の鳴き声…Kさんの苦悩

Kさんは、都心から少し離れた閑静な住宅街にある一軒家を所有しています。５年前からAさんに家を賃貸していましたが、先日、近隣住民から「家の中から犬の鳴き声がする」という苦情を受けました。

KさんはすぐにAさんに連絡を取りましたが、「犬なんて飼っていない」の一点張り。しかし、何度か訪問すると、ついにAさんは犬を飼っていることを認めました。

Kさんは、賃貸契約書に「ペット禁止」と明記していたため、Aさんに犬の飼育をやめるよう注意しました。しかし、Aさんは「犬は家族だ！今さら手放せない！」と逆ギレ。挙句の果てには、「来月末には出て行くから、文句あるなら出て行ってやる！」と言い出したのです。

不動産会社のまさかの対応

Kさんは、すぐに契約を取り持った不動産会社に連絡しました。しかし、担当者は「申し訳ありませんが、当社は県内から撤退しており、本社は大阪にあるため、立ち会うことはできません」と、まさかの回答。

途方に暮れるKさんに、不動産会社は「リフォーム会社を紹介するので、そこで立ち会い見積もりをしてもらってください」と提案しました。しかし、Aさんは「自分で業者を呼んで、勝手にやらせてもらう！」と主張し、Kさんの言うことを全く聞き入れません。

これまでにも、Aさんは何度も嘘をつき、自分に都合の良いように解釈してきたため、KさんはAさんがきちんと原状回復してくれるとは到底思えませんでした。しかも、Aさんは引っ越し先も教えないと言い、Kさんは不安で押しつぶされそうでした。

簡易裁判所への相談

Kさんは、藁にもすがる思いで簡易裁判所に相談に行きました。そこで、裁判所の職員から「まずは内容証明郵便を送ってみてはどうですか？」とアドバイスを受け、すぐに内容証明郵便を送付しました。

しかし、Aさんからの返事はなく、Kさんは弁護士に相談することも検討し始めました。もし、多額の違約金が取れるのであれば、弁護士費用を捻出することも可能ですが、数十万円程度しか取れないのであれば、弁護士に依頼すると赤字になってしまうかもしれません。

Kさんは、まず自分でできることから始めようと決意しましたが、本当にこのまま進めて良いのか、不安でいっぱいでした。

【専門家のアドバイス】Kさんが取るべきだった行動とは？

今回のKさんのケースは、賃貸トラブルの中でもよくある事例です。しかし、初期対応を誤ると、問題が長期化し、解決が困難になることもあります。

そこで、Kさんが取るべきだった行動と、今後の対策について、専門家のアドバイスをまとめました。

1. 契約内容の再確認と証拠収集

まずは、賃貸契約書の内容を改めて確認しましょう。「ペット禁止」の条項が明記されているか、違約金に関する規定があるかなどを確認します。

また、Aさんが犬を飼育している証拠を集めることも重要です。写真や動画はもちろん、近隣住民からの苦情内容を記録しておくと、有力な証拠となります。

2. 内容証明郵便の送付

Kさんが既に行ったように、内容証明郵便は、相手に自分の意思を明確に伝えるための有効な手段です。

内容証明郵便には、以下の内容を記載しましょう。
賃貸契約に違反している事実（ペットの無断飼育）
契約解除の意思表示
原状回復費用の請求
違約金の請求
支払期限

内容証明郵便を送付することで、相手にプレッシャーを与え、交渉に応じやすくする効果が期待できます。

3. 不動産会社との連携

不動産会社が介入を拒否している場合でも、諦めずに連携を試みましょう。

まずは、不動産会社の本社に連絡を取り、事情を説明します。担当者が不在の場合でも、上司や他の担当者に相談してみる価値はあります。

また、不動産会社が紹介するリフォーム会社との連携も重要です。リフォーム会社に立ち会ってもらい、Aさんが行った改修工事の内容や、原状回復にかかる費用を見積もってもらいましょう。

4. 弁護士への相談

Kさんのように、相手が交渉に応じない場合や、損害額が大きい場合は、弁護士に相談することを検討しましょう。

弁護士に依頼することで、以下のメリットが期待できます。
法的な観点から、適切なアドバイスを受けられる
相手との交渉を代行してもらえる
訴訟手続きをスムーズに進められる

弁護士費用はかかりますが、回収できる金額によっては、弁護士に依頼した方が最終的に得になる場合もあります。

5. 訴訟の提起

相手が交渉に応じない場合や、内容証明郵便を送っても反応がない場合は、訴訟を提起することも検討しましょう。

訴訟には、時間と費用がかかりますが、裁判所の判決を得ることで、強制的に原状回復費用や違約金を回収することができます。

【今後の対策】二度と繰り返さないために

今回のKさんのケースから、私たちは多くの教訓を得ることができます。

今後は、以下の対策を講じることで、同様のトラブルを未然に防ぐことができるでしょう。
賃貸契約書の内容を明確にする（ペットに関する条項、違約金に関する規定など）
入居審査を厳格に行う（ペットの飼育状況などを確認する）
定期的な巡回を行う（ペットの飼育状況などを確認する）
ペット可物件への転換を検討する

特に、ペット可物件への転換は、空室対策としても有効です。ペットを飼育している入居者層は、一般の入居者層よりも家賃を高く支払う傾向があるため、収益性の向上も期待できます。

【まとめ】諦めずに、専門家の力を借りて解決を

今回のKさんのケースは、決して他人事ではありません。犬との暮らしを考えている方は、賃貸契約を結ぶ前に、必ず契約内容を確認し、ペットに関する条項を遵守するようにしましょう。

もし、トラブルが発生してしまった場合は、諦めずに、専門家の力を借りて解決を目指しましょう。