ペット禁止の賃貸物件で、借主がこっそり犬を飼っているかもしれない…。そんな状況に直面した貸主のAさんの悩みを紐解きながら、賢明な対処法を考えていきましょう。Aさんは現在海外赴任中で、持ち家をリロケーション会社を通じて賃貸に出しています。契約時には借主である女性から「ペットは飼育しない」という確約を得ていましたが、隣人から犬の鳴き声が聞こえたという情報が入り、困惑しています。今回は、Aさんのケースを参考に、同様の問題に直面した場合の解決策を探ります。

1. 事実確認の徹底：証拠収集と慎重なアプローチ

まず最も重要なのは、本当に犬が飼育されているのかどうか、事実確認を徹底することです。Aさんのように、隣人からの情報提供は貴重な手がかりとなりますが、それだけで断定はできません。なぜなら、犬の鳴き声が聞こえたとしても、一時的なものであったり、近隣の別の場所から聞こえてきた可能性も否定できないからです。ここでは、以下のステップで慎重に証拠を集めていきましょう。

• 追加情報の収集：まずは、隣人に犬の鳴き声が聞こえた日時や頻度、犬種（もし分かれば）など、より詳しい情報をヒアリングします。可能であれば、鳴き声が聞こえた時間帯などを記録してもらうよう依頼するのも有効です。
• 証拠写真・動画の収集：もし可能であれば、犬が出入りする様子や、散歩をしている様子などを写真や動画で記録してもらうよう、隣人に協力をお願いしてみましょう。ただし、無断で撮影することはプライバシー侵害にあたる可能性があるので、注意が必要です。
• リロケーション会社への相談：契約の当事者であるリロケーション会社に状況を説明し、対応を相談しましょう。リロケーション会社は、借主との連絡窓口となり、事実確認や注意喚起などを行ってくれる可能性があります。
• 張り込み調査の検討：最終手段として、専門の調査会社に依頼して、張り込み調査を行うことも考えられます。ただし、費用がかかるため、他の方法で十分な証拠が得られない場合に検討しましょう。

2. 借主へのヒアリング：直接的な確認と誠実な対話

ある程度の証拠が集まったら、借主に直接ヒアリングを行いましょう。ただし、いきなり「犬を飼っているでしょう！」と問い詰めるのではなく、まずは穏やかな口調で、近隣からの情報提供があったことを伝えます。例えば、「最近、近隣の方から犬の鳴き声が聞こえるという連絡がありまして、念のため確認させていただきたいのですが、何かご存知のことはありますでしょうか？」といった尋ね方が良いでしょう。

借主が事実を認めた場合は、なぜ契約に違反したのか、理由を尋ねます。もしかしたら、事情があって一時的に預かっているだけかもしれませんし、犬を飼うことになった経緯があるかもしれません。理由を理解した上で、今後の対応を協議しましょう。借主が事実を否認する場合は、集めた証拠を提示し、再度確認を求めます。ただし、証拠が不十分な場合は、無理に追及せず、一旦引き下がることも重要です。

3. 契約内容の確認：違反時の対応と法的根拠

賃貸借契約書には、ペット飼育禁止に関する条項が必ず記載されているはずです。まずは、契約書の内容を改めて確認し、違反した場合の対応について確認しましょう。一般的には、以下のような対応が考えられます。

• 是正勧告：借主に対して、ペットの飼育をやめるよう書面で勧告します。
• 違約金：契約書に違約金の条項がある場合は、借主に違約金を請求します。
• 契約解除：是正勧告に応じない場合や、違反行為が重大な場合は、契約を解除することができます。

ただし、契約解除は最終手段であり、法的にもハードルが高いことを理解しておきましょう。契約解除を行うには、借主の違反行為によって、貸主が著しい損害を被っていることが必要です。例えば、犬の鳴き声や臭いによって、他の入居者から苦情が殺到している場合などが該当します。

Aさんの場合、リロケーション会社が貸主となっているため、契約解除の手続きはリロケーション会社が行うことになります。Aさんは、リロケーション会社と連携し、法的根拠に基づいた適切な対応を進める必要があります。

4. 和解交渉の可能性：柔軟な解決策と落としどころ

Aさんが考えているように、敷金の積み増しや退去時のクリーニング費用を借主負担とすることで、ペット飼育を容認するというのも、一つの解決策です。ただし、この場合は、以下の点に注意する必要があります。

• 他の入居者への影響：犬の鳴き声や臭いによって、他の入居者に迷惑がかかる可能性がある場合は、事前に十分な説明と理解を得ておく必要があります。
• 契約内容の変更：ペット飼育を容認する場合は、賃貸借契約書の内容を変更する必要があります。変更内容については、借主と十分に協議し、合意を得ておくことが重要です。
• トラブル防止策：ペットの種類や大きさ、飼育方法などについて、具体的なルールを定めることで、将来的なトラブルを防止することができます。

Aさんの場合、海外赴任中で直接対応できないため、リロケーション会社に交渉を委任することになります。リロケーション会社は、Aさんの意向を踏まえつつ、借主との間で柔軟な解決策を探っていくことが期待されます。

5. 専門家への相談：弁護士や不動産鑑定士の活用

今回のケースのように、ペット禁止の賃貸物件で犬を無断で飼育されている場合、法的な問題や契約上の問題が複雑に絡み合ってくることがあります。そのため、必要に応じて、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することも検討しましょう。

• 弁護士：契約解除の手続きや、損害賠償請求など、法的な問題についてアドバイスを受けることができます。
• 不動産鑑定士：ペットの飼育によって、物件の価値が下落した場合、その損害額を算定してもらうことができます。

専門家に相談することで、法的リスクを回避し、適切な対応策を講じることができます。Aさんの場合、リロケーション会社と連携しながら、必要に応じて専門家の意見を求めることが賢明です。

まとめ：冷静な対応と柔軟な解決策

ペット禁止の賃貸物件で犬が飼育されているという問題は、貸主にとって頭の痛い問題です。しかし、感情的に対応するのではなく、冷静に事実確認を行い、契約内容に基づいた適切な対応をすることが重要です。また、借主との間で十分なコミュニケーションを図り、柔軟な解決策を探ることも大切です。Aさんのケースでは、リロケーション会社と連携しながら、上記のポイントを踏まえて対応することで、円満な解決を目指せるはずです。犬との共生は素晴らしいものですが、ルールを守ることが大前提です。今回のケースが、犬と人が気持ちよく共生できる社会の実現につながることを願っています。